营造智能化小区—浅谈21世纪人居环境

    一、智能小区的概念 　　

    智能小区的概念是智能大厦、智能住宅和国内小区特点相结合而衍生出来的。在我国，智能住宅这一概念推广较晚，但其发展的速度很快，由于国内的住宅产业的特殊性，智能小区取代了智能住宅的概念，全国已建立了一些具有一定智能化功能的住宅小区。 　　

    随着智能化技术从大厦走向小区，迈进千家万户，智能小区的内涵也在不断地丰富和发展。那么达到一个什么样的标准或模式才可以称得上智能化小区呢？最近国家建设部住宅产业化办公室提出了关于住宅小区智能化的基本概念，即：“住宅小区智能化是利用4C（即 计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。” 　　

    二、智能小区的功能 　　

    智能小区的智能化系统功能设置，一般应该根据市场定位的不同（是中档还是高档？）而不同。主要包括安防监控、门禁管理、计算机网络、家庭安防报警、三表出户、现代通信、有线电视、设备监控、小区一卡通、计算机物业管理等智能化子系统，以及小区电子大屏幕、背景音乐、电子商务、信息服务、VCD点播等。其中智能小区安防和通讯，网络是智能小区首先考虑的问题。智能大厦多数人比较熟悉，但对于住宅小区智能化并不是简单的智能大厦的功能复制，这不能完全满足要求。住宅有其特殊的方面，它需要将住宅内越来越多的设备，系统统筹管理，使其能具备智能化的功能，从而达到和创造舒适健康的环境，具备高度的安全性，具有良好的通信功能，包括语音、文字、图像的传输。 　　

    智能化小区最突出的特点就是信息服务，服务功能主要包括方便的管理、高效的监控和先进的通信方式。信息服务突出体现在计算机网络上，这对小区网络的硬件建设提出了要求。目前带宽问题是制约网络发展的瓶颈，宽带技术的逐步应用解决了个问题。根据有关权威机构预测，宽带网络在未来几年里将有一个较大的发展，届时网络发展将真正进入到大众家庭。智能产品实现功能的方式，一般都是在小区内建立智能控制网络，利用此网络来实现家庭智能控制器。 　　

    智能小区是家庭为单位，每个家庭形成智能住宅。智能住宅是将家庭中各种与信息相关的的通讯设备、家用电器和家庭安防装置，通过家庭总线连接到智能控制网络上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。这些功能都是通过家庭控制器来实现的，家庭控制器通过智能控制器来实现的，家庭控制器通过智能控制总系统提供各种服务功能、能和住宅以外的外部世界相连接。所以说家庭控制器既是智能住宅的“大脑”，又是小区智能管理网络系统的“神经元”。 　　

    三、智能小区的发展 　　

    智能小区作为先进的新生事物，得到了方方面面的支持，使得它得以飞速发展。随着智能小区的内涵的扩展和延伸，智能小区市场在建设部、住宅产业化促进中心等政府部门强有力的支持下，集成商、开发商、生产商以及各种媒体的宣传推动下，已经从无序到规范，从点到面铺展开来。 　　

    目前，各地房地产开发商对智能小区建设倍加青睐，有其深刻的市场因素。智能化住宅和智能小区建设市场的火爆是一种商场行为，必将进一步被商场所认同。政府的正确引导将有利于智能小区建设的规范化和科学化。各界人士纷纷加入了推进小区智能化发展的行列。系统集成商走在了最前列，他们拿出在智能大厦工程中的经验和技术，提出了种种小区智能化的方案，并投入很大力量 进行小区产品的开发。作为国内智能建筑的先驱，德达公司自然走在前面，在国内率先提出智能化小区的概念后，随后推出IDMS棗2000智能小区综合管理网络系统的小区智能化小区全面解决方案。房地产开发商在智能建筑之初是被动的，在小区智能化开始阶段大家都在观望，在了解到小区智能化的种种好处后，物业公司、小区住户及集成公司、新闻媒体的政府部门给房地产开发商施加了很大影响，在这种情况下，开发商们不得不尝试着做上几个简单的智能化系统，如可视对讲系统、停车场管理系统等，没想到却带来了可观的经济效益和社会效益，于是作为主角他们自然走上了小区智能化的舞台。 　　

    四、智能小区建设的前景 　　

    目前，我国住宅发展正处在高速时期，住宅建设量大面广，至今仍呈上升趋势，而且这个上升趋势仍持续三、四十年。住宅需求将持续增长，这种需主要来自：

    1、人口增长与城市化水平提高引发的住房需求。

    2、改善居住条件引发的住房需求。

    3、国民经济的迅速发展将进一步带动住房建设。

    4、投融资政策的改善为住宅产业的发展提供了优越的条件。 　　

    下面是两组对未来十年城镇住宅建设市场的权威估计的数字： 　　 

    第一组：“到2010年，我国住宅建设将有80亿平方米的空间。近期将以低档住房建设为主。届时住房困难户和住房空闲率不超过5%。”这是全国人大常委会副委员长、国家自然科学基金会管理科学部主任成思危在第五届亚洲房地产学会年会上，对中国未来住宅建设作出的最新估计。他的推算建立在未来十年我国住宅建设速度保持在年增长率9.4%的基础上；1997年我国城镇人口总计36989万人，按户均3.19人计算，约有1.2亿个家庭，城市化率30.1%。若到2010年时我人口为14亿，城市化率为40%，人均住房面积为15万平方米估算，则需住房面积84亿平方米,扣除1997年底我国实住房面积36亿平方米，并考虑年平均更新率为2.5%。则需要在1998年至2010年13年间，建设住房面积80亿平方米。 　　

    第二组：改革开放，住宅建设发展很快，住宅需求很旺盛。 　　

    依据上面两组数字，我们来估计一下智能小区和目标市场空间： 　　

    从上面的统计数字可以看出，从2001年至2010年10年间，平均每年建设住宅建筑面积3.35亿平方米，按照每套住房建筑面积100平方米计算，那么每年建成城市住宅将达到335万套，建设部住宅产业办公室文件[1999]04号对小区智能化有个标准，即住宅小区智能化的最低标准估计为4000元/户。而按照这个智能化标准，同时智能化小区所占的比例保守估计为10%—30%计算，则这10年平均每年新建智能住宅将是33.5—100.5万套，按照智能化的平均标准5000元/户计算，那么今后平均每年智能小区的市场空将达到16.75—50.25亿元。随着住房体制改革的不断深入及人们对住宅环境要求的不断提高，该数值还将大幅度提高。 　　

    上面两组数据对致力于小区智能化建设的公司来说无疑是个好消息。市场的调节、政府部门的政策倾斜，令智能小区市场前景乐观。 　　

    五、智能小区市场将三分天下 　　

    从前面的分析来看，智能小区市场正处于一种多种技术应用、多家小区开发公司、多种小区产品错综复杂的状态下，根据几年来智能大厦的工程实践经验和智能小区产品开发经验，我们姑且对当前智能小区产品市场进行粗略的划分，大致可分为三分天下的局面； 　　

    1、从地域上划分 　　

    目前，小区产品开发公司主要集中在为数不多的几个城市和地区，从发展的角度来看，最具有竞争力的公司集中在北京、上海和深圳三个地区。形成三足鼎立的格局。 　　

    2、从技术路线上划分 　　

    从技术路线上来看，主要包括LONWORKS现场总线技术、BACNET总线技术、RS485总线技术、HFC-光纤同轴混合网络技术、IP技术、电力线载波传输、无线技术等等。 　　

    根据我们工程实践的经验和智能技术发展的趋势来看，智能建筑系统集成是智能建筑发展的一个标志，系统集成标志着建筑物已从单功能、单系统开始向多功能、多系统、综合性建筑物方向发展。以LONWORKS技术为代表的现场总线技术必将主导统一平台的潮流。 　　

    信息服务已经成为智能小区最重要的服务方式之一，网络的建设就显得非常重要，如何把局域网同控制网络统一起来，更重要的是实现让小区住户在互联网上监控家中的一切，显然利用BACNET总线技术（管理层总线技术），IP技术可以解决这个问题，这种技术无疑占据了一块江山。朗讯公司早已推出了WAVELAN技术，以及近期的蓝技术（BLUETOOLTH），一切迹象表明，无线技术必将在将来占据最后一块江山。所以，现场总路线技术、IP技术和无线技术将成为智能小区技术的支柱。 　　

    3、从实现的功能上划分 　　

    智能化住宅和智能小区建设目标是向人们提供：“方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理”。尽管不同地区、不同档次的智能化住宅对智能化子系统的要求会有些区别，但是由于它是一种商品，就有共性，有一种市场标准。建设部已在《全国住宅小区智能化技术示范工程建设大纲》中对和智能化小区的：“普及型”、“先进型”、“领先型”作出明确规定。这样归纳起来，小区所提供的功能服务的内容可以三分为：居住安全、生活方便、信息灵通。总之，这些年智能化小区的内涵在不断的丰富和完善，并且在全国已经建立起一些具有中国特色的智能小区。